last magazine imagelast magazine image
Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
 
Главная Аналитика правоприменения Земельно-семейные баталии

Земельно-семейные баталии

17:40 03.12.09
Какова судьба приватизированной земли под домом, разделенным между бывшими супругами?
Аналитика правоприменения
Если единогласия у судей нет, у сторон есть шанс отстоять любую позицию

На сегодняшний день неурегулированность некоторых вопросов приобретения права на землю создает сложности в решении споров о разделе имущества между супругами. В частности, закон не дает однозначного ответа на вопрос: имеет ли один из супругов, получивший часть недвижимости при разводе, право на землю под ней, если земля приватизирована на другого. Судебная практика, к сожалению, также не позволяет прийти к единому знаменателю. Тем не менее, все же попытаемся разобраться, на что может рассчитывать каждый из супругов в сложившейся ситуации.

ФАБУЛА

Отголоски прошлого

Недавно ВСУ напомнил о том, что по старому Земельному кодексу земля под домом, приватизированная мужем, подлежит разделу вместе с домом - совместно нажитым имуществом. Т. е. жена, получившая при разделе имущества часть недвижимости, имеет право получить и соответствующую часть земли под ней в собственность.

Согласно ст. 30 старого Земельного кодекса, "при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить... і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення".

Исходя из этого суд постановил следующее: "В случае строительства на земельном участке зданий и сооружений право собственности на земельный участок соответственно возникает и у участников права совместной собственности на эти здания и сооружения. Аналогичное право у участников совместной собственности на дома и сооружения возникает при приватизации земельного участка, на котором последние находятся".

Итак, в случае если спор о разделе приватизированного на одного из супругов земучастка (на котором стоит общий дом) возник до октября 2001 года, участок, скорее всего, будет признан общей совместной собственностью.

Теперь хотелось бы разобраться, на что, по нынешнему законодательству, в таком случае может претендовать жена. Для этого следует ответить на вопрос: на каком основании жене может принадлежать право на землю под ее частью дома и может ли вообще?

Совместно нажитое?

Самое очевидное основание - раздел участка как совместного нажитого имущества (если участок приватизирован на мужа во время брака). Этот вариант имеет полное право на существование. По закону. Поскольку, согласно ст. 57 Семейного кодекса, такой участок, приобретенный в браке, строго говоря, не является личной частной собственностью супруга.

Ольга Слипченко: "Поскольку земля приобретается в собственность во время брака, она не является личной собственностью одного из супругов"

Как считает юрист ЮФ "Юрвнешсервис" Ольга Слипченко, поскольку земля приобретается в собственность (а точнее, приватизируется) во время брака и не является личной собственностью одного из супругов, основания возникновения которой определенны ст. 57 СК, данное имущество подлежит разделу между супругами.

Тем не менее несогласным эксперт рекомендует обращаться в суд, представив доказательства того, что приватизированная на одного из супругов земля является его личным имуществом, не подлежащим разделу (см. "Развод и Закон").

На практике (что нередко важнее закона), именно так и решается вопрос приватизированной земли. Поскольку раздел земли ущемляет права стороны, приватизировавшей участок, т. е. использовавшей свое личное право на бесплатное получение земли, гарантированное государством.

Дмитрий Сичкарь: "ВСУ фактически отождествляет приватизацию земельного участка с договором дарения"

Адвокат Адвокатской компании "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь разъяснил, что приватизация согласно ст. 116, 118, 121 ЗК имеет индивидуальный характер. "Земельный участок предоставляется каждому гражданину. Более того, Верховный Суд Украины в своем письме от 29.10.2008 № 19-3767/0/8-08 "О практике решения земельных споров" указал : "Земельна ділянка, право власності на яку набуто шляхом приватизації, є особистою приватною власністю того із подружжя, кому вона безоплатно передана у власність, та не є спільною сумісною власністю подружжя".

Хотя в ст. 57 Семейного кодекса Украины установлено, что личной частной собственностью жены, мужа является:

1) имущество, приобретенное ею, им до брака;

2) имущество, приобретенное ею, им во время брака, но на основании договора дарения или в порядке наследования;

3) имущество, приобретенное ею, им во время брака, но за деньги, которые принадлежали ей, ему лично".

По словам г-на Сичкаря, ВСУ фактически отождествляет приватизацию земельного участка с договором дарения. При этом в письме ВСУ отсутствует нормативное обоснование вывода о том, что приватизированный земельный участок является личной частной собственностью одного из членов семьи.

"В то же время, несмотря на законодательный пробел в данном вопросе, считаю, что вывод Верховного Суда Украины является правильным. Так, исходя из положений ст. ст. 116, 121 Земельного кодекса Украины каждый гражданин имеет право на получение земельного участка в определенных размерах бесплатно в собственность. При этом данное право является персонифицированным и не может относиться к общей совместной собственности независимо от того, когда происходила приватизация земельного участка", - заключил адвокат.

Следовательно, несмотря на отсутствие в законе прямого положения о том, что приватизированный участок - личная частная собственность супругов, суды могут принять именно такое решение. Так что такое основание приобретения права собственности на землю не представляется приемлемым.

Законное право

Земельный кодекс дает право владельцу дома получить в собственность землю под ним

Другое основание - право на землю под недвижимостью, согласно Земельному кодексу.

Согласно ст. 120 действующего ЗК, "до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені" (как считают теоретики, это происходит "автоматически", как и до 2001 года). Далее статья определяет, что при переходе права собственности на здания и сооружения к нескольким собственникам, право на участок определяется пропорционально их долям в стоимости таких объектов.

Анализируя данную норму, Дмитрий Сичкарь обращает внимание на терминологическую неточность, закравшуюся в ч. 4 ст. 120 ЗК, которая определяет порядок возникновения права на земельный участок при переходе права собственности на здание и сооружение к нескольким лицам, почему-то забывая о таком объекте, как жилой дом (ч. 1 ст. 120 ЗК).

Однако добавляет, что 5 ноября 2009 года Верховная Рада Украины приняла Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю", который, в частности, вносит изменения в ст. 120 ЗК, согласно которой в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими лицами право на земельный участок определяется пропорционально долям в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Вторым моментом, который заслуживает особого внимания, по мнению адвоката, является критерий определения долей в праве собственности на земельный участок, а именно стоимость здания или сооружения. "По такому критерию собственник меньшей доли в здании или сооружении при значительной ее стоимости может получить намного большую долю в праве собственности на земельный участок. И если идти по такому принципу раздела, то каждый собственник будет стремиться сделать свою долю в объекте недвижимости как можно дороже", - уточняет г-н Сичкарь.

Вместе с тем эксперт обращает внимание на то, что в ст. 140 ЗК, которая содержит в себе исчерпывающий перечень оснований для прекращения права собственности на земельный участок, отсутствует такое основание, как переход права собственности на часть объекта недвижимости. Таким образом, по мнению г-на Сичкаря, изменение долей в праве собственности на земельный участок возможно только на основании гражданско-правового соглашения.

Закон vs.судебная практика

Итак, Земельный кодекс, несмотря на предоставление права на землю под приобретенной недвижимостью, не предусмотрел соответствующего прекращения права собственности на земучасток. Выходит, нет оснований прекращать право собственности мужа на часть земли, полагающейся жене-собственнице части дома, но в таком случае нарушаются права жены на землю.

Практика решения споров в суде зачастую более веский аргумент, нежели анализ норм закона

Однако, посмотрим на ситуацию с такого ракурса: а имел ли право муж приватизировать весь земучасток под домом на свое имя, если частью недвижимости (а, значит, и правом на землю под ней) на тот момент владела жена (на праве общей совместной собственности)? Ведь ст. 120 ЗК говорит о приобретении (не разделе) дома, а дом супруги приобрели вследствие его возведения, т. е. именно с этого момента можно считать, что у них возникло право на землю.

Возможно, суд сочтет и в этом случае правильным подход, примененный ВСУ в вышеописанном судебном решении, т. е. признает приобретенный земучасток общей совместной собственностью пары изначально, а не личной частной собственностью мужа (несмотря на письмо от 29.10.2008 № 19-3767/0/8-08 "О практике решения земельных споров"). Ведь такое умозаключение судей ВСУ основывается на нормах актуального гражданского законодательства, причисляющего имущество, созданное общими усилиями и средствами семьи, к совместно нажитому, с учетом права на землю.

Но, как бы там ни было, это остается лишь позицией суда, результатом аналогии, анализа, а не положениями закона (см. также определение ВСУ от 19.03.2008). Кстати, это же касается и признания приватизированного участка личной собственностью. К слову, на нормативную необоснованность такой позиции обратил внимание Дмитрий Сичкарь.

Однозначно законами устанавливается лишь право супругов на раздел приобретенного за время брака имущества (за редким исключением) и право собственника недвижимости на землю под ней (право собственности или пользования, в зависимости от ситуации). А также закон не предусматривает такого основания для прекращения права собственности на землю как отчуждение части недвижимости. А еще остается тот факт, что госакт на землю выдан только на одного из супругов.

Решить спор может только суд. И его решение будет во многом зависеть от аргументированности позиций сторон. Посему, в суде нужно строить свою линию доказывания исходя из желаемого результата, но принять во внимание, что существует обоснование и противоположной позиции.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Бесспорно ответить на вопрос, имеет ли один из супругов при разводе право на землю под его частью дома, приватизированную вторым, не удалось. В такой ситуации решение будет принимать суд, исходя из обстоятельств дела и убедительности позиций сторон. Тем не менее стоит отметить, что закон однозначно наделяет лицо, приобретшее в собственность недвижимость, правом получить под ней землю в собственность (или пользование). ВСУ, в свою очередь, настаивает на том, что приватизированный участок - частная собственность того, чье имя стоит в госакте, независимо от того, когда приватизация имела место. Анализ законодательства же приводит к заключению, что земля под общим домом становится тоже общей, а не личной собственностью одного из совладельцев.

Так что лицам, желающим защитить свои интересы в подобных спорах, следует учитывать не только пробелы в законодательстве, но и отсутствие единой позиции у самих судей. А это, как ни крути, повышает шансы на успех.

Ольга Михайлинин, ЛІГА: ЗАКОН
Написать автору
Если Вы где-либо заметили ошибку, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить о ней редакции
Комментариев (0) Оставьте Ваш комментарий
Поля, отмеченные * - обязательные для заполнения.
Осталось 500 символов
Введите число, изображенное
на картинке: *
 
Что дает регистрация в Национальном юридическом каталоге?

Что дает регистрация в Национальном юридическом каталоге Украины?

  1. Возможность максимально ярко представить уникальность своей компании или себя;
  2. Собственную веб-страницу без дополнительных затрат на хостинг;
  3. Шанс заявить о себе или расширить свое присутствие в Интернет-пространстве;
  4. Возможность лаконично, четко и без лишних слов спозиционировать свои услуги;
  5. Инновационный инструмент коммуникации с Вашими потенциальными клиентами.
КАЛЕНДАРЬ ЮРИСТА
Опрос