Предварительный договор о купле-продаже недвижимости лучше удостоверять нотариально

Должен ли быть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (в частности, квартиры) нотариально удостоверенным?

Как отмечается в ст. 635 ГКУ, предварительным считается договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, определенных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - то в письменной форме.

Как раз с этого момента зачастую возникают различного рода вопросы, ведь Гражданский кодекс (ст. 205) четко устанавливает только 2 формы сделок - письменную и устную. Третьей формы (в т. ч. нотариальной) ГКУ отдельно не выделяет.

Заключая предварительный договор о будущей купле-продаже объекта недвижимости, приходится ориентироваться на форму основного договора (а, как известно, при реализации объектов недвижимости обязательным считается заключение договора в письменной форме, с дальнейшим нотариальным удостоверением и госрегистрацией). Нужно ли нотариально удостоверять такой предварительный договор - законодательство четкого ответа не дает, поэтому имеет смысл обратиться к сложившейся судебной практике.

Довольно категорично выразился ВСУ в своем решении от 6 февраля 2008 года: "відповідно до вимог статей 635, 657 ЦК України попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору". И, кстати, в своих умозаключениях ВСУ последователен.

Как отмечается в решении ВСУ от 26.11.2008, "договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦК України має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений".

Интересно, что органы налоговой не столь категоричны в отношении обязательного нотариального удостоверения предварительного договора. В частности, в июне 2009 года ими утверждалось, что обязательное нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости законодательством не предусмотрено и осуществляется только по согласию сторон. Чью позицию разделять - налоговой или судов - зависит уже исключительно от сторон сделки.

Тем предпринимателям, которые все-таки намерены избежать нотариального удостоверения договора, стоит обратить внимание на ч. 2 статьи 220 ГКУ, которая гласит, что "якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним". В этом случае нотариальное удостоверение договора не требуется. С другой стороны, учитывая положения п. 13 постановления Пленума ВСУ от 06.11.2009 №9, шансы на признание предварительного договора действительным в судебном порядке могут быть не так уж и велики.