last magazine imagelast magazine image
Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
 
Главная Аналитика правоприменения Сервитут на причал: проблемные аспекты договора

Сервитут на причал: проблемные аспекты договора

14:14 21.11.13
Почему для некоторых стивидорных компаний масштаб налоговых конфликтов измеряется погонными метрами?
Аналитика правоприменения

В последние годы морехозяйственная отрасль жила в ожидании административной реформы, связанной с принятием Закона Украины «О морских портах Украины» от 17.05.2012 г. №4709-VI (далее - «Закон о портах»). Частные портовые операторы ожидали снятия ограничений на передачу в пользование причальных сооружений государственных морских портов, которые были установлены ч. 2 ст. 5 ЗУ «О приватизации государственного имущества» и ч. 2 ст. 4 ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества». Круглые столы, семинары, конференции и публикации были посвящены анализу предстоящих изменений и тому, насколько благодаря реформе повысится эффективность использования объектов портовой инфраструктуры и улучшится инвестиционный климат в отрасли.

Но даже самую хорошую идею можно загубить на корню качеством ее исполнения. С момента принятия Закона о портах до даты его вступления в силу прошло больше года, и логично было предположить, что за этот год Министерство инфраструктуры Украины должным образом подготовилось к реформе. Однако эти ожидания не оправдались. Яркий пример - ситуация, сложившаяся с заключением договоров сервитута на причальные сооружения. Для частных стивидоров, которым не посчастливилось построить объекты за свой счет и оформить на них право собственности, существуют следующие варианты получения доступа к причалу в морском порту для перевалки грузов: 1) концессия, 2) аренда 3) сервитут, 4) совместная деятельность и 5) договор о совместном использовании имущества.

Поскольку договор о совместной деятельности является наименее защищенной формой сотрудничества с портом, а для установления порядка использования имущества необходимо наличие совместной собственности на объект, наиболее актуальными на сегодняшний день являются концессия, аренда и сервитут.

Следует отметить, что сервитут является не характерным инструментом для рассматриваемых правоотношений. Применительно к гидротехническим сооружениям сервитут является скрытой формой аренды, и задолго до вступления в силу Закона о портах предпринимались попытки закрепления права на использование причалов речных портов путем установления сервитута в судебном порядке. Однако после вступления в силу Закона о портах, именно договор сервитута был избран в качестве основного инструмента для перехода от запрета на передачу государственных причалов в пользование частным структурам, к легальным механизмам привлечения инвесторов.

Очевидно, сервитут был избран потому, что заключение договоров концессии и аренды требует проведения конкурса, а также предполагает более сложную и длительную процедуру оформления. Концессия требует включения желаемого объекта в перечень, утверждаемый Кабинетом Министров Украины; проведения концессионного конкурса; соблюдения иных формальностей, предусмотренных нормами ЗУ «О концессиях» №997-XIV от 16.07.1999г. При этом по данным некоторых источников только стоимость разработки ТЭО у «правильной» компании оценивается в $200 тыс.

Для передачи причала в аренду необходимо: получение согласия Министерства инфраструктуры; проведение независимой оценки объекта аренды; проведение конкурса и заключение договора аренды с региональным отделением ФГИУ. Немаловажным является и то, что договор аренды причала мало интересен балансодержателю с финансовой точки зрения. При передаче в аренду недвижимого имущества поступления от арендной платы распределяются следующим образом: 70% арендной платы - направляется в государственный бюджет, и только 30% - государственному предприятию, на балансе которого числится арендованное имущество (ч. 2 ст. 19 ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества», п. 17 Постановления КМУ «О методике расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции его распределения» №786 от 04.10.1995 г.). В случае заключения договора сервитута все платежи по договору получает балансодержатель.

27.05.2013 г. во исполнение ст. 15 Закона о портах и на основании Приказа Министерства инфраструктуры Украины №163 от 19.03.2013 г., было зарегистрировано Государственное предприятие «Администрация морских портов Украины» (далее - «АМПУ»). «АМПУ» должно обеспечить: функционирование морских портов; содержание и использование объектов портовой инфраструктуры государственной формы собственности; исполнение иных возложенных на него заданий непосредственно и через свои филиалы, созданные в каждом морском порту. На баланс «АМПУ» от 18 государственных портов были переданы все стратегические объекты портовой инфраструктуры, включая гидротехнические сооружения.

12.06.2013 г. «АМПУ» был издан приказ №6 «Об установлении механизма определения платы за сервитут на причалы (причальную инфраструктуру), которые находятся на балансе «АМПУ» (далее - «Приказ №6»). Поскольку «АМПУ» не наделено правом издавать нормативные акты, то законность Приказа №6, его соответствие требованиям законодательства о защите экономической конкуренции и обязательность для третьих лиц, являются вопросами спорными. Хотя положения Приказа №6 являются ключевыми для определения платы за сервитут, текст документа в свободном доступе в Интернете отсутствует, и на сайте «АМПУ» приказ не размещен (вместо этого в разделе сайта «Нормативная документация» можно найти «Перечень основных законодательных и НПА по охране труда»).

Приказ №6 устанавливает формулу, по которой рассчитывается размер платы за сервитут на причал для перевалки грузов (кроме наливных грузов) при заключении соответствующего договора между филиалами «АМПУ» и стивидорными компаниями, независимо от форм собственности. Размер оплаты устанавливается на год в фиксированной сумме, которая рассчитывается исходя из следующих показателей: суммы дохода (без НДС), полученного портовым оператором от перевалки и обработки грузов на этом причале за 2012 год; коэффициента рентабельности (1,1); расходов на содержание грузового причала и паспортной длинны причала в погонных метрах (п. 1 приказа). В случае если причал используют несколько стивидорных компаний, плата за сервитут определяется «пропорционально объемам переработки грузов в текущем периоде» (п. 2 приказа). Плата за услуги по использованию причала, находящегося на балансе «АМПУ» для перевалки наливных грузов регулируется отдельными тарифами (п. 3 приказа). НДС на плату за сервитут начисляется в соответствии с действующим законодательством (п. 4 приказа).

Многие стивидоры считают, что заключение договоров сервитута на основании Приказа №6 ухудшает их положение по сравнению с договорами на оказание услуг по перевалке грузов и применявшимся ранее «Сборником тарифов на комплекс работ, связанных с обработкой грузов в портах Украины» (утвержден приказом Минтранса №392 от 31.10.1995 г.). Установленная Приказом №6 формула расчета оплаты за сервитут, не учитывает: фактические объемы перевалки; сезонный характер перевалки некоторых видов груза; не предоставляет возможности пересмотреть размер оплаты в случае, если финансовые результаты работы в 2013 и последующих годах будут ниже, чем в 2012 г. и т.д. Кроме того, расторжение по инициативе «АМПУ» всех ранее заключенных с государственными портами договоров является нарушением гарантий, установленных п. 5 раздела VI Закона о портах, а именно: «Реализация этого Закона не влечет досрочного прекращения договоров об использовании объектов портовой инфраструктуры, которые были заключены государственными предприятиями - морскими портами или государственными органами с субъектами хозяйствования до вступления в силу этого Закона».

Несмотря на все возражения, приобщение портовых операторов к сервитуту со стороны филиалов «АМПУ» происходило в бескомпромиссной форме и в крайне сжатые сроки. Зачастую подписание типового договора сервитута, утвержденного «АМПУ», было вызвано блокированием грузовых операций на причалах. Во всех таких договорах указывалось, что они датированы 13.06.2013 г., вступают в силу с этой даты и именно с этой даты начисляется плата за сервитут.

Отсутствие должной подготовки «АМПУ» к передаче прав пользования объектами портовой инфраструктуры, привело к игнорированию того обстоятельства, что договоры сервитута на причал подлежат регистрации, как договоры предоставляющие пользователю вещное право на гидротехническое сооружение.

Виталий Черкес

Некоторые наши клиенты, которым было навязано заключение договора сервитута, после подписания договора направляли в филиалы «АМПУ» письма с просьбой предоставить подтверждение регистрации сервитута. Эти письма вызывали длительные дискуссии и переписку, поскольку в типовых договорах сервитута предоставленных «АМПУ», отсутствовало условие о регистрации договора. По мнению балансодержателя, договор вступал в силу с даты подписания сторонами и не требовал регистрации. Такая позиция «АМПУ» считалась единственно верной, но с различными вариантами обоснования: (а) регистрации подлежит только земельный сервитут (ч. 2 ст. 402 ГК); (б) регистрировать нужно лишь договоры сервитута на причал, заключенные на срок более 3-х лет; (в) регистрировать договор не нужно, т.к. регистрации подлежит право собственности на недвижимость, но не договор сервитута; (г) если стивидорной компании нужна регистрация сервитута - она может самостоятельно зарегистрировать договор; (д) вместо регистрации нужно обратиться в суд и получить судебное решение о том, что договор действует с 13.06.2013 г. - это автоматически отменяет требование о регистрации договора сервитута и т.п. Противоположная позиция о том, что регистрация договора сервитута на причал необходима - отклонялась под любыми предлогами.

Опасения стивидоров относительно отсутствия регистрации спешно заключенных договоров сервитута вполне обоснованы. Право пользования чужим имуществом закреплено в главе 32 ГК Украины. В частности, ч. 1 ст. 401 ГК предусматривает, что сервитут может быть установлен в отношении земельного участка, иных природных ресурсов (земельный сервитут) или иного недвижимого имущества для удовлетворения потребностей иных лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом. В соответствии с ч. 1 и 3 ст. 402 ГК сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. В случае не достижения договоренности об установлении сервитута и его условиях спор разрешается судом по иску лица, которое требует установления сервитута.

Согласно ст. 395 ГК сервитут является одной из разновидностей вещных прав на чужое имущество. В случае заключения договора сервитута на причал речь идет о передаче портовым операторам вещного права на гидротехническое сооружение, принадлежащее государству, балансодержателем которого является «АМПУ». Такое вещное право подлежит регистрации в порядке, установленном Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» №1952-IV от 01.07.2004 г. (далее - «Закон о регистрации вещных прав»), с учетом требований Постановления КМУ от 22.06.2011 г. №703 «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество».

Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ст. 2 и ч. 3 ст. 3 Закона о регистрации вещных прав). Договоры о передаче имущественных прав или установлении обременений в отношении гидротехнических сооружений не входят в перечень исключений, установленных ч. 2 ст. 1 Закона о регистрации вещных прав, следовательно, договоры сервитута охватываются сферой его применения.

Части 1 и 3 ст. 3 Закона о регистрации вещных прав предусматривают, что государственная регистрация вещных прав является обязательной, а права на недвижимое имущество и его обременения, которые подлежат государственной регистрации согласно требованиям данного закона, возникают с момента такой регистрации. Любые сделки с недвижимостью (отчуждение, управление, ипотека и т.д.) могут заключаться, если право собственности или иное вещное право на такое имущество зарегистрировано в соответствии с требованиями этого закона (ч. 6 ст. 3 Закона о регистрации).

Пункты 1 и 2 ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации предусматривают, что: «Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и обременения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, принадлежащее физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным общинам в лице органов местного самоуправления, а именно: 1) право собственности на недвижимое имущество; 2) право владения; право пользования (сервитут); право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды земельного участка; право пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями; ипотека; доверительное управление имуществом;…»

Часть 2 ст. 4 Закона о регистрации вещных прав предусматривает, что «Имущественные права на недвижимое имущество, указанные в п. 2 и 3 ч. 1 ст. 4 этого Закона, являются производными и регистрируются после государственной регистрации права собственности на такое имущество, кроме случаев, предусмотренных статьей 41 этого Закона». (Ст. 41 данного Закона устанавливает особенности регистрации вещных прав на земельные участки государственной и коммунальной собственности). Следует при этом отметить, что процедура регистрации права собственности на гидротехнические сооружения на сегодняшний день не имеет однозначного нормативного регулирования, а потому является достаточно сложной задачей, которая требует отдельного обсуждения.

Основанием для государственной регистрации могут быть договоры, заключенные в порядке, установленном законом (п. 1 ч. 1 ст. 19 Закона о регистрации вещных прав). Особый акцент следует сделать на том, что одним из оснований регистрации являются решения судов, вступившие в законную силу (п. 5 ч. 1 ст. 19 Закона о регистрации вещных прав). Эта норма перечеркивает ошибочное мнение о том, что универсальным средством решения проблем с регистрацией сервитутов могли бы стать суды. В отличие от нормы ст. 220 ГК (которая в случае признания сделки действительной судом освобождает стороны от последующего нотариального оформления), вынесение судом решения об установлении сервитута, не освобождает стороны от обязанности произвести регистрацию вещного права после вступления в силу судебного решения. Возможно, по этой причине за период с 13.06.2013 и по сегодняшний день в Реестре судебных решений отсутствуют прецеденты об установлении сервитута на причал в морском порту на основании решения суда.

Можно сделать вывод о том, что регистрации подлежит любой сервитут, а не только земельный. Поскольку право пользования чужим имуществом является производным, то регистрация сервитута в отношении причала возможна только после того, как государственным регистратором будет зарегистрировано право собственности на данный причал. Именно отсутствие регистрации права собственности на причалы, которые филиалы «АМПУ» в срочном порядке передавали в пользование портовым операторам летом 2013 года, стало причиной того, что в случаях подачи филиалами договоров сервитута на регистрацию, они получали отказ со ссылкой на ст. 24 Закона о регистрации вещных прав.

Негативные последствия для сторон не зарегистрированного договора сервитута, могут быть весьма серьезными. Нарушение требований ГК Украины и Закона о регистрации вещных прав дает налоговым органам возможность не признавать суммы, уплаченные стивидорными компаниями филиалам «АМПУ» на основании не зарегистрированных договоров сервитута, затратами операционной деятельности (ст. 138 НКУ) и не согласиться с включением уплаченного НДС в состав налогового кредита (ст. 198 НКУ). Если это произойдет, то вполне можно ожидать ответной реакции стивидоров, которые могут потребовать в судебном порядке взыскания с «АМПУ» ранее уплаченных сумм как неосновательного обогащения, и такой пессимистический сценарий развития событий является вполне реальным. Кроме того, при заключении договоров сервитута нерешенным остается вопрос распределения причального сбора, поскольку абз. 1 ч. 4 ст. 22 Закона о портах предусматривает, что по общему правилу причальный сбор уплачивается собственнику причала, а если причал находится в пользовании - пользователю.

Представляется, что такая неоднозначная ситуация сложилась вследствие ряда причин, а именно: (а) институт сервитута не удовлетворяет тем задачам которые призван решать; (б) отсутствие первичной регистрации права собственности на гидротехнические сооружения, которые передаются в пользование частным структурам; (в) поспешный и не до конца просчитанный переход от договоров на оказание услуг портами к передаче в пользование объектов портовой инфраструктуры. Учитывая сложность процедуры заключения концессионных договоров, можно предположить, что оптимальным вариантом дальнейшего сотрудничества «АМПУ» и стивидорных компаний будет долгосрочная аренда объектов портовой инфраструктуры. А в качестве временной меры с целью минимизации налоговых потерь, которые могут повлечь не зарегистрированные договоры сервитута, возможно заключение краткосрочных договоров аренды.


Виталий Черкес,

руководитель практики разрешения судебных споров ЮФ «Юрлайн»

Если Вы где-либо заметили ошибку, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить о ней редакции
Комментариев (11) Оставьте Ваш комментарий
Поля, отмеченные * - обязательные для заполнения.
Осталось 500 символов
Введите число, изображенное
на картинке: *
 
to fish 28.07.14 | 12:17
Вопрос более чем актуальный, поделитесь ссылками на реестр по Южному и Октябрьску, пожалуйста!
Dasha 13.03.14 | 16:49
Пожалуйста поделитесь эпопеей отдельно взятого предприятия и филиала АМПУ, если Вам не трудно.
Разбираюсь с этой ситуацией, как новой в связи с удостоверением договора сервитута.И пожалуйста про судебную практику
fish 12.02.14 | 11:04
уже есть судебная практика по Южному и Октябрьску, вытекающая из договоров на установления сервитута.
Только предмет спора не признание договора действительным\недействительным, а взыскание ставки сервитута, за фактическое использование.
Могу так-же поделиться эпопеей отдельно взятого предприятия и филиала АМПУ))
Dmitriy 25.11.13 | 15:08
да, ответил)) из чего у меня и сомнения в эффективности предложенного варианта разрешения поднятого вопроса, а именно путем "заключения краткосрочных дог-ров аренды"))
Loki 25.11.13 | 13:13
Кажется, Dmitriy сам ответил на свой вопрос...))
Что дает регистрация в Национальном юридическом каталоге?

Что дает регистрация в Национальном юридическом каталоге Украины?

  1. Возможность максимально ярко представить уникальность своей компании или себя;
  2. Собственную веб-страницу без дополнительных затрат на хостинг;
  3. Шанс заявить о себе или расширить свое присутствие в Интернет-пространстве;
  4. Возможность лаконично, четко и без лишних слов спозиционировать свои услуги;
  5. Инновационный инструмент коммуникации с Вашими потенциальными клиентами.
КАЛЕНДАРЬ ЮРИСТА
Опрос