last magazine imagelast magazine image
Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
 
Главная Аналитика правоприменения Как правильно составить договор аренды? Советы юриста

Как правильно составить договор аренды? Советы юриста

09:25 18.09.15
Юрист практики корпоративного права АО «Юскутум» советует предусмотреть все важные нюансы грамотного составления договора аренды
Аналитика правоприменения

Договор аренды - это договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное пользование. Это определение знает «на зубок» подавляющее большинство юристов. Но, как показывает практика, толку от этого мало.

Не отдавая должного постулатам договорного права, переводя текущую работу с договорами в рутину, многие юристы совершают тем самым огромную и непростительную ошибку, а отечественный бизнес такие погрешности не терпит. Вот и получается, что по закону подлости через пару лет мирного сотрудничества между сторонами зарождается конфликт интересов, который перетекает в правовую плоскость, и стороны начинают искать всевозможные рычаги влияния, проверяя своего оппонента на прочность. И именно в этот момент договор аренды склонен давать слабину в виде юридических недочетов, которые связывают нам руки.

Как предусмотреть все важные нюансы грамотного составления договора аренды, чтобы лишить стороны скрытых рычагов влияния, либо же наоборот, вооружиться ими?

Тщательная проверка документов «до» - отсутствие проблем «после»

Первое и основное, что нужно сделать, заключая договор аренды - проверить контрагента на предмет его «проблемности». Такое действие подразумевает проверку полномочий подписантов и правомерность сделки, также даст возможность выявить подводные камни и определить добросовестность контрагента, что не менее важно. Информация, подлежащая проверке, и основные методы проверки в таблице ниже:

Информация, которая подлежит проверке

Методы проверки

Полномочия подписания

Подтвердить полномочия подписанта могут следующие документы:

- для юр.лиц: устав, доверенность, протокол общих собраний участников; извлечение из ЕГР не старше 3-х дней, онлайн данные из ЕГР;

- для физ.лиц: извлечение из ЕГР не старше 3-х дней, онлайн данные из ЕГР.

Регистрационные данные, данные учредителей, руководства

Заявленные данные о контрагенте можно перепроверить с помощью Интернет сервиса ЕГР.

Судебная история, уголовные производства

Единый государственный реестр судебных решений. Проверять стоит не только компанию, но и ее учредителей.

Обременения

Информация об обременениях является общедоступной для всех юридический и физических лиц и может быть проверена у нотариуса.


Рычаги влияния

В договорных отношениях, как в кинематографе, самое интересное никогда не происходит в начале. Всегда нужно время, чтобы недочеты дали о себе знать. И, как я уже упомянул, в основном это происходит в разгар конфликта сторон. Пожалуй, разумным будет подумать об этом заранее и предупредить большинство возможных казусов.

1. Доступ к вспомогательным территориям

Договор аренды - это добровольная передача права пользования. Давайте подумаем, сможете ли вы всегда беспрепятственно пользоваться этим правом, если доступ к вспомогательным территориям в любой момент может быть ограничен. Особенно критично это для складских помещений, заведений ресторанного хозяйствования, офисных помещений со стоянками или любых других объектов, где использование вспомогательных территорий обычно само собой разумеется. Не забывайте обращать внимание на подобные обязательства. Если в договоре нет такого пункта - позаботьтесь о его наличии. Также стоит указать обязанность стороны не только не препятствовать эксплуатации таких территорий, но и обеспечить своими силами их доступность для ваших нужд, раз уж речь идет о праве пользования.

2. Бесперебойное техническое обеспечение

Под техническим обеспечением мы подразумеваем услуги, которые призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию объекта аренды. К ним можно отнести водопоставку и водоотвод, электричество, тепло, вентиляцию и т.д. Согласитесь, ресторану или офису сложно работать, если, скажем, каждые полчаса на пару минут выключается свет. Это влечет за собой не только сбои в нормальной работе, но и порчу оборудования. Принципиально важно, чтобы все составляющие технического обеспечения объекта не просто были предусмотрены договором, но и предоставлялись бесперебойно, а за невыполнение подобных обязательств должна быть предусмотрена ответственность в виде штрафных санкций, с возмещением ущерба. В противном случае помещение может в один прекрасный момент превратиться в дискотеку с мерцающим светом без вентиляции и кондиционирования, а арендатор пускай доказывает, что кто-то в чем-то виноват.

Александр Паляничка

3. Привязка оплаты к счету

Как ни банально звучит, но такое условие может быть очень даже полезно арендаторам, в тех случаях, когда возникают вопросы по поводу оплаты. Практика показывает, что счета приходят либо не вовремя, либо не приходят вовсе. Это дает возможность не платить по счетам или избежать штрафов за несвоевременную оплату. Заставляйте своих контрагентов быть пунктуальными. Если они хотят рычаг влияния в виде штрафных санкций за неуплату - пусть выставляют счета.

4. Смена стороны в договоре (частичная передача прав и обязанностей)

Будьте очень внимательны с этим пунктом договора не только при взаимоотношениях аренды, но и при любых других сделках. Если условия договора не требуют согласия одной стороны на передачу другой стороной своих прав и/или обязательств третьему лицу, то при определенных обстоятельствах это может создать массу неприятностей.

5. Доступ к помещению

Доступ к помещению тоже является весьма важным моментом. Представьте себе арендованный офис, проход к которому лежит через коридор с платным пропуском, или здание, к которому разрешают проехать только через платный шлагбаум арендодателя или третьего лица, еще и в определенное время. Нонсенс, - скажете вы. Вовсе нет. Действующее законодательство не запрещает подобное, так как это не перечит принципам договорного права.

Перечисленные выше рычаги воздействия являются основными, наиболее доступными и эффективными для достижения своих целей в случае конфликтов, однако данный список не является исчерпывающим. Будьте внимательны при анализе и заключении договоров и не забывайте один из важнейших принципов права: «Предупрежден - значит вооружен».


Александр Паляничка, юрист практики корпоративного права
АО «Юскутум»

Facebook
Социальные сети
Если Вы где-либо заметили ошибку, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить о ней редакции
Комментариев (18) Оставьте Ваш комментарий
Поля, отмеченные * - обязательные для заполнения.
Осталось 500 символов
Введите число, изображенное
на картинке: *
 
Александр Паляничка 23.09.15 | 10:46
Привязка оплаты к счету подразумевает не просто упоминание о необходимости выставления счетов, а именно привязку даты оплаты к факту получения счета. В договоре не упоминается дата оплаты, а указывается конкретное действие. Подобное предусмотрено самим определением (ч. 2 ст. 252 ГКУ). Таким образом, обязанность расчета может возникнуть после «N» дней, с момента выполнения действия (выставления счета). В иных случаях счет не обязателен. Именно об этом и говорит судебная практика.
Светлана 23.09.15 | 10:05
уж не знаю как для юристов, для неюристов - очень нормальная статья.... как будто в аренду сдают только юристы, или все кто сдают обращаются к юристам? в статье, безусловно, есть полезные моменты.
Божья Коровка 22.09.15 | 14:56
Все верно написано, но как говориться-важно не только знать норму, но и применить ее. Например, можно проверить наличие полномочий на подписание, но как обычно подписываются договора-дистанционно, что и несет в себе последующие риски. Или,например, привязка к счетам предусмотрена, но не зафиксированы факты их передачи (для арендодателя), вследствие чего невозможно даже определить начало исчисления срока оплаты. И т.д.
Сергій 21.09.15 | 12:37
dku.in.ua/?p=DV
24-25 вересня, Київ
"Договірні відносини"
Сергей 21.09.15 | 12:34
??? п.3 "Привязка оплаты к счету".
Судова практика давно стоїть на тому, що для оплати за оренду приміщення, послуги телефонії... рахунку не потрібно.
Головне - наявність договору.

Рекомендую:
24-25 вересня, Київ
семінар "Договірні відносини"
1,5-2 години питання щодо оренди від судді ВГСУ.
Что дает регистрация в Национальном юридическом каталоге?

Что дает регистрация в Национальном юридическом каталоге Украины?

  1. Возможность максимально ярко представить уникальность своей компании или себя;
  2. Собственную веб-страницу без дополнительных затрат на хостинг;
  3. Шанс заявить о себе или расширить свое присутствие в Интернет-пространстве;
  4. Возможность лаконично, четко и без лишних слов спозиционировать свои услуги;
  5. Инновационный инструмент коммуникации с Вашими потенциальными клиентами.
КАЛЕНДАРЬ ЮРИСТА
Опрос
Готовы ли Вы хранить важную документацию (договоры, приложения) на облачном сервисе?
Нет, доверяю только жесткому диску
Нет, доверяю только флешке
Да, но только на серверах за пределами Украины
Да, но только на серверах компании, которой доверяю