last magazine imagelast magazine image
Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
 
Главная Аналитика правоприменения Гарантийный платеж в предварительном договоре: интерпретация Верховного Суда

Гарантийный платеж в предварительном договоре: интерпретация Верховного Суда

10:25 19.04.18
Адвокат Владислав Кисиль проанализировал одно из последних решений Верховного Суда, в котором была истолкована природа гарантийного платежа
Аналитика правоприменения

28 марта 2018 года по случаю 100 дней работы Верховного Суда состоялся брифинг, в ходе которого председатель ВС Валентина Данишевская призвала юридическую общественность активнее обсуждать и критиковать решения нового Верховного Суда, этим и займемся!

Оборот недвижимости (прежде всего купля-продажа и аренда) немыслим без такого инструмента как предварительный договор. Он позволяет сторонам зафиксировать договоренности о заключении сделки в будущем и стимулирует к соблюдению достигнутых соглашений. Дабы не служить делу пустой тратой времени и порчи бумаги, большинство предварительных договоров усилены страхом утраты денежной суммы - гарантийного платежа, уплачиваемого покупателем продавцу либо арендатором - арендодателю в обеспечение заключения основного договора. Часто кроме стимула такая оплата носит еще и характер подтверждения финансовой состоятельности, да и попросту серьезности намерений. О природе гарантийного платежа вынужден был позаботиться новый Верховный Суд в постановлении от 08.02.2018 в деле № 910/11491/17.

Фабула дела: Предприниматель вознамерился арендовать помещения в торговом центре (ТЦ). Между ним и ТЦ был заключен предварительный договор, в обеспечение обязательств по которому (обязательства заключить договор аренды), Предприниматель уплатил ТЦ гарантийный платеж. В срок, указанный в предварительном договоре, основной договор аренды заключен не был. Предприниматель обратился с иском к торговому комплексу о взимании: (і) суммы гарантийного платежа, уплаченного по предварительному договору, (іі) 3 % годовых согласно ст. 625 ГКУ; (ііі) инфляции.

Владислав Кисиль

Что сказал суд:

А. Незаключение основного договора аренды в срок, предусмотренный предварительным договором, прекращает обязательства между сторонами предварительного договора. Поскольку основной договор заключен сторонами не был, то сумма гарантийного платежа является авансом и подлежит возврату Предпринимателю. При этом сделана ссылка на аналогичную позицию Верховного Суда Украины в постановлении от 13.02.13 в деле № 6176цс12.

Б. Инфляция и 3 % годовых по ст. 625 ГКУ в этом случае взиманию не подлежат, поскольку возврат гарантийного платежа является возвратом аванса и не является просроченным денежным обязательством в понимании ст. 625 ГКУ; в данном случае на аванс могут начисляться только проценты, предусмотренные ст. 536 ГКУ, что соответствует позиции ВСУ от 16.09.16 по делу № 921/266/13-г/7 (здесь, видимо, суд допустил описку, т. к. постановление датировано 16.09.14 по делу N 3-90гс14).

Зачем же так? А. Безапелляционный (и бескассационный) вывод суда о том, что гарантийный платеж является исключительно авансом и ничем иным быть не может, повергает в легкое недоумение. Сделана попытка скрасить лапидарность вывода ссылкой на решение ВСУ от 13.02.13 в деле № 6176цс12. Однако ближайшее рассмотрение этого решения обнаруживает, что там речь шла о «предварительной оплате в счет сумы по основному договору», предусмотренной спорным предварительным договором. В указанном решении ВСУ ожидаемо указал, что задатком предварительные договоры обеспечивать некорректно. Доктрина сформулировала этот тезис довольно давно, достаточно вспомнить классическую работу М. Б. Гонгало «Представляется, что специфика предварительного договора не позволяет использовать задаток в качестве обеспечительного средства обязательства, порождаемого таким договором» (Гонгало Б. М. Обеспечение исполнения обязательств / Б. М. Гонгало. - М.: Спарк, 1999. 151 с.).

Так давно, что успела сформулировать антитезис о том, что ничего крамольного в применении аналогии задатка с отложенной расчетной функцией либо непоименованного обеспечения, похожего на задаток, нет. (Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора? // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8/2010. Ермошкина М.Ф. Задаток: понятие, правовая квалификация, отдельные виды, сфера применения. - М., 2008.) С. 123 - 140).

В итоге, отграничив задаток от суммы, переданной в счет будущих платежей по основному договору, ВСУ в 2013 году пришел к выводу, что в конкретном предварительном договоре природа переданных денег - это аванс. Очевидно, что вывод ВСУ был основан на выявлении действительной воли сторон, которые сами назвали сумму не иначе как «предварительной оплатой». Такое наименование исключало какие-либо намеки на способ обеспечения обязательств. Разница между выявлением истинной природы переданных средств по одному договору (решение ВСУ 2013) и попыткой предрешить судьбу всех гарантийных платежей по всем предварительным договорам (ВС 2018) очевидна и не требует дополнительных объяснений. Отныне под все гарантийные платежи заложена мина замедленного действия, взрыв которой заставит забыть не только о компенсации инфляции и 3 %, но и о возможности использовать гарантийный платеж в качестве обеспечения обязательств. А это значит, что нельзя с уверенностью полагаться на обеспечительную функцию гарантийного платежа. То есть никакого присвоения продавцом гарантийного платежа при незаключении основного договора по вине покупателя, и никакого двойного возврата гарантийного платежа арендатору при неисправности арендодателя ожидать больше не приходится. Неловко, право, вышло.

Что не сказал суд, но мог бы:

А. Суд должен был все-таки более настойчиво попытаться проникнуть в природу механизма, который стороны назвали гарантийным платежом. И здесь, вероятно, могли бы обрисоваться 3 варианта: (і) аванс (конечно, можно было бы вдаваться еще и в рассуждения об авансе - как свидетельстве того, что на самом деле под именем предварительного договора стороны заключили основной договор - консенсуальную аренду либо куплю-продажу будущей вещи. И аванс в данном случае выглядит как нельзя уместно. Но не будем требовать слишком много от новорожденной высшей судебной инстанции); (іі) задаток (при либеральном подходе); (ііі) непоименованный способ обеспечения обязательств sui generis под названием гарантийный (обеспечительный) платеж, возможность конструирования которого в договорном порядке прямо предусмотрена как ч. 2 ст. 546 ГКУ, так и Законом Украины «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений».

Понятно, что консервация позиции ВСУ приведет к выводу, что задаток непригоден для обеспечения обязательств из предварительного договора и подлежит анафеме. Аванс лишает стороны стимула исполнять свои обязательства и, кроме прочего, ставит неловкий вопрос о необходимости начислять НДС. А вот против употребления непоименованного способа обеспечения обязательства аргументов явно недостаточно. Безусловно, последний упомянутый подход оправдан, в том случае, если стороны осознанно решили использовать уплату определенной денежной суммы в качестве обеспечения обязательств по заключению основного договора и покрытию убытков, связанных с уклонением от заключения. Что не менее значимо, на практике массово применяется именно такой механизм, и разумных оснований для его подрыва отыскать не представляется возможным. Обиднее всего, что суд столкнулся с ситуацией, когда виновное уклонение одной из сторон от заключения основного договора доказано не было. Т. е. не было доказано ни направление оферты, ни проекта основного договора. Таким образом, нарушение обеспеченных обязательств, при котором мог быть задействован механизм гарантийного платежа, очевидно, не возникло, и именно поэтому непоименованное обеспечение прекратило свое действие, а сумма гарантийного платежа подлежала возврату. Разве стоило из-за этого «напяливать» на способ обеспечения «личину» аванса?

Б. Суд не обратил внимания на обязательства по возмещению убытков, сопряженные с обязательствами по заключению основного договора. Эти обязательства, как следует из ч. 2 ст. 546 ГКУ, не прекращаются просрочкой заключения основного договора. Именно эти обязательства могут быть вполне пригодными для обеспечения, т. к. они явно носят денежный характер и живут дольше обязательств по заключению основного договора.

Как нам теперь жить с такой позицией Верховного Суда

Как ни странно, выход следует искать, основываясь на принципе разумности вершителей правосудия. Есть такой прием толкования законодательства - презумпция разумности законодателя, обозначающий, что в законе отсутствуют ошибочные слова, просто необходимо найти их действительный смысл. Так вот, действительным смыслом комментируемого постановления является описание ситуации, при которой обеспеченное обязательство из предварительного договора прекращено, следовательно, акцессорное непоименованное обеспечение - гарантийный платеж также прекратилось. Эти обстоятельства повлекли обязанность вернуть полученную сумму по аналогии с возвратом аванса, и не более. К случаям уклонения одной из сторон предварительного договора от исполнения своих обязательств, обеспеченных гарантийным платежом, сентенция ВС о гарантийном платеже как авансе - применению не подлежит.

Только так, мне видится, можно скрасить довольно унылую картину отрицания гарантийного платежа как обеспечения, написанную Верховным Судом. Иначе вышеобозначенный принцип разумности необходимо будет решительно отбросить.

Владислав Кисиль

Адвокат, партнер ЮК «KPD Consulting»

Сопредседатель комитета по вопросам права Ukrainian Real Estate Club

Все решения судов Вы можете легко найти в Системе анализа судебных решений VERDICTUM, созданной для аналитической работы с многомиллионным массивом судебных решений. Если Вы еще не пользуетесь системой, то рекомендуем заказать тестовый доступ или приобрести VERDICTUM.

Если Вы где-либо заметили ошибку, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить о ней редакции
Комментариев (6) Оставьте Ваш комментарий
Поля, отмеченные * - обязательные для заполнения.
Осталось 500 символов
Введите число, изображенное
на картинке: *
 
коля 06.09.18 | 18:50
хорошая статья. понравилась. спасибо!
М.В. 04.05.18 | 17:04
вот например дела бывших ВСУ № 6-8129св07, № 6-9060св08, № 6-176цс12, № 6-82ц13 + ВССУ № 6-6309св12
МВ 04.05.18 | 17:00
Ничего нового, такая позиция применялась ВСУ с 2005 года, потом ВССУ, теперь ВС (в ЭДРСР сотня таких решений).
Стандартная ситуация - когда покупатель передавал продавцу деньги (у.е.) в счет будущей покупки недвижимости, НО договор так и не был заключен и не была продана недвижимость. В итоге - у продавца и недвижимость и деньги, а у покупателя ни того ни другого.
А вот Аванс подлежит возврату не зависимо по чьей вине.
Ольга 20.04.18 | 12:47
В процессе рассмотрения этого дела был доказан факт направления проекта основного договора предпринимателю, который просто отказался его подписать, обосновывая свой отказ завышенной суммой арендной платы. При этом предприниматель смонтировал свое оборудование и почти месяц торговал в ТЦ без договора. А потом просто подал в суд и помимо того, что ТЦ не получил арендную плату, так еще и вернул гарантийный платеж или аванс предпринимателю
Либерал 19.04.18 | 16:13
Поддерживаю доводы автора! Это плохая позиция ВС для всех юристов-либералов, желающих пофантазировать о свободе договора/понятий, ну и конечно же для целой устоявшейся практики рынка недвижимости (да собственно и не только).
Что дает регистрация в Национальном юридическом каталоге?

Что дает регистрация в Национальном юридическом каталоге Украины?

  1. Возможность максимально ярко представить уникальность своей компании или себя;
  2. Собственную веб-страницу без дополнительных затрат на хостинг;
  3. Шанс заявить о себе или расширить свое присутствие в Интернет-пространстве;
  4. Возможность лаконично, четко и без лишних слов спозиционировать свои услуги;
  5. Инновационный инструмент коммуникации с Вашими потенциальными клиентами.
КАЛЕНДАРЬ ЮРИСТА
Опрос